1가구2주택 양도세 비과세 요건 주의사항

1가구2주택 양도세 비과세 요건과 반드시 알아야 할 주의사항에 대한 부분도 알려드리겠습니다!

 

C O N T E N T S

 

1가구2주택이란

세법상 1가구는 주민등록등본 상으로 가구가 분리되어 있다 해도 같은 주소지에서 생계를 같이하며 살고 있는 직계 존비속이나 형제자매 등의 가족을 말합니다. 부부가 이혼을 하지 않았다면 가구를 분리해 각각 다른 주소지로 주민등록상 가구주로 등재되었어도 부부를 합해 1가구로 판정합니다.

그러나 자녀가 결혼을 해서 분가를 하거나 또는 미혼 자녀일 경우에는 30세 이상이 되어서 소득이 국민기초생활보장법상 최저생계비 수준 이상이 되고 본인이 소유한 주택을 관리, 유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우에는 별도의 가구로 인정합니다. 

1가구2주택이란 1가구의 구성원이 기존에 주택 1개를 이미 소유하고 있고 그 주택을 제외한 주택을 서울이나 광역시에 시가 1억 원 이상의 주택을 갖고 있거나 그 외 지역에 3억 원 이상의 주택을 소유하게 되었을 경우에 1가구 2 주택에 해당이 됩니다.

 

이렇게 1가구 2 주택자는 양도소득세, 재산세, 취득세, 종합부동산세 등에 대해 중과세율이 부과가 되기 때문에 정확한 내용을 잘 알고 과한 세금을 물지 않도록 해야겠습니다.

1가구2주택 양도소득세

1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해서 살펴 보기전 먼저 1가구2주택에 대한 양도소득세를 먼저 알아보도록 하겠습니다. 보통 양도소득세는 부동산을 양도할 경우 그 차액에 대해서 부과하는 세금을 말하는데 양도세율에 따라 6%~42%까지 부과가 됩니다. 그런데 2021년 6월 1일부터 1가구 2주택의 양도소득세가 중과되었습니다. 

 

2021년 양도소득세율은 주택을 보유한 기간과 주택의 보유수에 따라 그 세율이 달라지며 보유한 주택이 2주택 이상일 경우 조정대상지역에 보유하고 있는지의 여부에 따라 양도소득세율이 크게 차이가 납니다. 그리고 2021년 1월 1일 이후부터는 분양권을 취득하게 될 경우에 분양권도 주택 수에 포함합니다.

주택을 1년 미만으로 단기 보유했을 경우 현행 40%에서 70%로 인상되었고 1년~2년 미만은 기본세율에서 60%로 인상되었습니다. 

 

비조정대상지역일 경우 기본 양도소득세율을 적용하고 조정대상지역 1가구 2주택 이상은 기본 양도소득세율에 10%를 더 부과하고, 3주택 이상은 20%를 더 부과합니다. 

1가구2주택 양도세 비과세 요건

1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해 잘 알아두셔서 양도세 세금부담을 줄여야 하는데 먼저 1가구 1주택을 양도할 경우에는 주택을 취득한지 1년이 지나고 주택 가격이 9억 원 이하이며 또한 2년 이상 보유하고 양도를 하면 양도세 비과세 요건이 됩니다. 9억을 초과하는 고가 주택을 양도할 경우에는 9억을 초과한 금액에 대해서만 양도세를 부과합니다. 만약 조정지역의 경우라면 2년의 거주 조건이 더 추가됩니다. 

 

그렇다면 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 우리가 집을 소유하다 새로운 집을 구입하는 과정에서 순조롭게 이루어지는 경우도 많지만 부득이한 경우에 일시적으로 1가구2주택자가 되는 상황이 될 수 있습니다. 이러한 경우에는 어쩔 수 없는 상황을 인정해주기 때문에 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 해당이 됩니다.

일시적 2주택자가 된 경우 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이 되려면 기존 주택을 취득한지 1년이 경과한 후 새로운 주택을 구입해야 하며 2년 이상을 보유하고 있어야 하고 새 주택을 취득한지 3년 이내에 기존 주택을 3년 내에 처분해야만 합니다. 조정지역에서 비조정지역으로 이사하거나 비조정지역에서 조정지역으로 이사는 경우입니다.

 

그런데 새로 계약해서 이사하고자 하는 집에 이미 임차인이 살고 있다면 기존 임차계약을 이수받을 경우에 한해서 최대 2년 안에 기존 주택을 처분할 수 있는 기간이 주어지기 때문에 그 안에 기존 주택을 팔면 양도세 비과세가 됩니다.

 

1가구 2주택 양도세 비과세 요건으로 노부모님을 봉양해야 하거나 증여를 하거나 상속이나 결혼 같은 이유로 일시적 1가구 2주택이 된 상황도 해당이 됩니다.

 

2021년 1월 1일부터 분양권을 취득할 경우도 주택 수에 포함이 되는데 기존 주택이 있다면 1가구2주택이 되는 것입니다. 이럴 경우 취득한 분양권을 3년 이내에 기존 주택을 양도한다면 양도세 비과세 요건에 해당합니다. 이때도 종전주택은 취득 후 1년이 경과한 후 분양권을 취득해야 합니다.

그런데 부득이하게 분양권이 있는 주택이 완공되지 않아서 3년 이내에 기존 주택을 처분하지 못한다면 신규주택을 완공한 이후 2년 내에 신규주택에 가구원 모두가 이사를 하고 그곳에 1년 이상 거주를 해야 하며 분양권이 있는 신규주택의 완공 전이나 후 2년 안에 기존주택을 처분해야만 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 해당합니다.

 

부모님을 모시기 위해 부모님과 함께 살아야 하는 어쩔 수 없는 경우에는 부모님 주택이나 자녀 주택 중 아무거나 10년 안에 처분하면 양도세가 면제됩니다. 주택을 상속받았을 경우에는 처분해야 하는 기간이 없으며 주택을 증여받아 2 주택이 된 경우에는 9억 원 이하와 3년 안에 처분하는 두 조건이 모두 만족해야 비과세가 됩니다. 이때 기존 주택은 2년 이상 보유를 충족해야 합니다.

이밖에도 학업이나 직장 때문에 시. 군이나 수도권 외에 있는 집을 구입했을 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으며 신혼부부가 결혼 전 주택을 각각 소유하고 있어 2 주택이 되었다면 결혼 후 5년 안에 양도를 해야 합니다. 단 양도할 주택은 2년 이상 보유를 충족해야 합니다.

주의사항

새로운 주택을 구입하는 시점과 기존 주택을 파는 시점에서 잔금을 치룬날과 소유권 이전 등기를 한 날 중에서 빠른 날을 처분한 날로 적용하며 아파트 분양권은 아파트가 완공돼 거주하는 시점부터 처분 기간으로 계산합니다. 일시적 2주택을 만족하기 위해서는 처분 기간을 잘 계산해서 양도세 비과세 요건을 놓치는 일이 없어야겠습니다.

기존 주택과 새로 취득한 주택이 모두 조정대상지역의 경우에는 취득 시점에 따라 매도 기간이 달라집니다. 2018년 9월 13일 부동산 대책 이전에 취득했다면 3년 안에 양도하면 되고 2018.09.12~2019.12.16 사이에 취득했다면 기존 주택을 2년 안에 양도해야 하며 2019.12.17 이후 신규 주택을 구입했다면 1년 안에 기존주택을 매도해야 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건에 해당합니다.

 

조정대상지역 일시적 2주택 요건과 문제점을 말씀드리자면 소득세법은 이사 갈 새로운 집의 남은 임대계약 기간이 1년 이상인 경우 2년 안에 기존 주택을 처분하면 되는데 반해 지방세법에서는 임차인이 있는 여부와 상관없이 1년 내에 무조건 기존 주택을 처분해야만 1 주택으로 봅니다. 소득세 기준에 맞춰 2년 안에 기존 주택을 처분해도 취득세는 2주택자로 보고 8%의 중과세율이 적용되는 문제점이 있습니다.

 

이는 국세인 양도소득세는 국세청이 관할하고 지방세인 취득세는 행정안전부 관할하고 있으며 지방세법에는 임대차에 대한 예외조항이 없는 것입니다. 그래서 1년 안에 종전 주택을 처분하지 않으면 취득세가 중과세되는 것입니다. 이렇게 불일치하는 국세와 지방세의 모순이 빨리 시정이 되어야겠습니다.

개별공시지가 조회 이의신청 방법

교통범칙금 조회 방법 문자알림 신청

마무리 

지금까지 1가구2주택 양도세 비과세 요건과 꼭 알아야 할 주의사항도 함께 알려드렸는데요. 취득기간, 보유기간이 가장 중요하니 이 부분을 놓치지 마시고 챙기시길 바랍니다.